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Aparejador mit Helm und Warnweste prüft die Pläne auf einem Tablet in einem eingerüsteten Gebäude, das in Palma saniert wird

Aparejador und Bauleitung auf Mallorca

Unser Aparejador (technischer Architekt) überwacht Ihre Baustelle für Sie: dass gebaut wird, was im Projekt steht und was Sie bezahlen. Auch IEE-Gutachten und Kaufgutachten.

  • 4,8137 Google-Bewertungen
  • 100 % Weiterempfehlung bei ProvenExpert (189 Bewertungen)
  • Büro in Palma de Mallorca

Warum Greenox

01Wöchentlicher Baustellenbesuch, im Vertrag
02Fotobericht nach jedem Besuch
03Schriftliches Festhonorar
Ihr Anliegen schildern Per WhatsApp schreiben

Wir melden uns innerhalb von 24 Stunden (werktags). Unverbindlich, und Sie zahlen nichts vor der Unterschrift.

Dr. Lennart Jünemann · Koordiniert Ihren Aparejador und schickt Ihnen die Berichte · Deutsch, Spanisch, Englisch

Aparejador und Bauleitung

Bauleitung auf Mallorca: Das macht unser Aparejador auf Ihrer Baustelle

Ein Aparejador, also ein technischer Architekt, übernimmt auf Mallorca die Bauleitung: Er leitet die Ausführung der Bauarbeiten, prüft Absteckung, Materialien und Qualität, gibt Anweisungen schriftlich und unterschreibt die Bauabschlussbescheinigung. Sie brauchen ihn bei jedem Wohnbauvorhaben mit Projekt und in Palma auch bei vielen Teilsanierungen: Fassade, Dach oder Fenster mit Gerüst, Grundrissänderungen unter 60 % sowie Photovoltaik oder Ladepunkte.

Der Aparejador steht auf Ihrer Seite: Er prüft, ob gebaut wird, was im Projekt steht und was Sie bezahlen. Auf unseren Baustellen arbeitet er mit unseren Architekten auf Mallorca und unserem Bauleiter zusammen, der die Gewerke koordiniert, ist aber Ihnen gegenüber verantwortlich und hält schriftlich fest, was er sieht. Baut eine andere Firma, können wir ebenfalls die Bauausführung leiten.

  • Leitung der Bauausführung bei Vorhaben mit Projekt und Genehmigung
  • Technische Leitung bei Bauanzeige (Comunicación previa) in Palma
  • Koordination von Sicherheit und Gesundheitsschutz auf der Baustelle
  • Kontrolle von Materialien, Aufmaßen und Zwischenabrechnungen
  • Gebäudegutachten IEE für Ihre Eigentümergemeinschaft
  • Gutachten vor dem Kauf: Feuchtigkeit, Risse, Haustechnik
  • Fernbegleitung mit Bericht und Fotos, wenn Sie nicht hier leben
  • Bauabschlussbescheinigung für die Erstbezugslizenz
Wohnung im Umbau in Palma mit sichtbaren neuen Leitungen, grünen Fensterläden und einem Handwerker am Fenster

Schritt für Schritt

So leiten wir Ihre Baustelle

Ihr Anliegen schildern

  1. Sie schildern Ihr Vorhaben

    Per WhatsApp, Telefon oder Formular. Werktags innerhalb von 24 Stunden sagen wir Ihnen, ob es eine technische Leitung braucht und was sie kostet.

  2. Prüfung des Projekts

    Vor Baubeginn prüfen wir Projekt, Kostenaufstellung und Bauablaufplan und legen mit Ihnen den Besuchsplan fest.

  3. Absteckungsprotokoll

    Wir prüfen die Absteckung und eröffnen das Anordnungsbuch (Libro de órdenes). Ab diesem Tag wird jede Anweisung an die Baufirma schriftlich festgehalten.

  4. Wöchentlicher Besuch und Bericht

    Jede Woche besuchen wir die Baustelle und schicken Ihnen einen Bericht mit Fotos: was in Ordnung ist, was korrigiert werden muss und was als Nächstes kommt.

  5. Bauabschlussbescheinigung

    Wir prüfen jede Position mit Ihnen und unterschreiben die Abschlussbescheinigung, die Sie für die Licencia de primera ocupación (Erstbezugslizenz) brauchen.

Was wir Ihnen zusichern

Was wir Ihnen im Vertrag zusagen

Ein Aparejador, der die Baustelle nicht betritt, nützt nichts. Deshalb stehen Besuche, Berichte und Preis vor Baubeginn im Vertrag.

  • Feste Besuche im Vertrag

    Mindestens ein Besuch pro Woche, in den entscheidenden Phasen öfter: Tragwerk, Dach und Haustechnik.

  • Bericht mit Fotos

    Nach jedem Besuch erhalten Sie Fotos und eine klare Zusammenfassung: was gemacht wurde, was korrigiert werden muss und wer es korrigiert.

  • Auf Ihrer Seite, auch wenn wir selbst bauen

    Ihr Aparejador zeichnet die Baufortschritte ab (Certificaciones): Was nicht dem Projekt entspricht, wird erst bestätigt und bezahlt, wenn es korrigiert ist. Alles steht im Anordnungsbuch.

  • Festes Honorar

    Ein Festpreis für die Leitung der Bauausführung, ohne Prozentsätze, die mit den Baukosten wachsen.

  • Ihre Baustelle, auch wenn Sie nicht da sind

    Wenn Sie nicht auf Mallorca leben, verfolgen wir die Baustelle für Sie, auf Deutsch, Spanisch oder Englisch, auch per Video.

  • Die Verfahren in Palma im Blick

    Comunicación previa mit technischer Leitung, Baugenehmigung oder IEE: Wir sagen Ihnen, was jeweils verlangt wird und wann.

Gut zu wissen

Wann eine technische Leitung in Palma Pflicht ist

In Palma brauchen nicht nur große Bauvorhaben einen Techniker. Das Formular 2 der Stadt für die Comunicación previa verlangt bei vielen Teilsanierungen eine technische Leitung, zum Beispiel wenn Sie die Fassade sanieren oder Photovoltaik auf Mallorca installieren.

Fassade, Dach und Fenster

Putz, Verkleidung und Anstrich der Fassade, Fenstertausch und Dachreparaturen, wenn ein Gerüst nötig ist, sowie punktuelle Reparaturen am Tragwerk.

Grundriss ändern

Den Grundriss einer einzelnen Wohnung ändern, ohne ihre Außengrenzen anzutasten, auf weniger als 60 % der Nutzfläche. Bei einer Komplettsanierung ist bereits eine Licencia urbanística (Baugenehmigung) mit Projekt nötig.

Photovoltaik und Ladepunkte

Solarmodule auf dem Dach und Ladepunkte laufen über die Comunicación previa mit Techniker, und Sie können nach 15 Kalendertagen beginnen. Ab mehr als 10 kW Modulleistung ist ein Projekt nötig.

IEE Ihres Gebäudes

In Palma müssen Wohngebäude und auch Einfamilienhäuser ab einem Gebäudealter von 50 Jahren alle 10 Jahre das Informe de Evaluación del Edificio (Gebäudegutachten) einreichen. Wird es nicht eingereicht, beträgt das Bußgeld 1.050 €, bei ermäßigter Zahlung 630 €.

Quellen (auf Spanisch): Ajuntament de Palma, Formular 2 für die Comunicación previa mit technischer Leitung (10.06.2024) und Bauarten, Unterlagen und Baubeginn (26.09.2025); Urbanisme Palma (Städtebauamt), Häufige Fragen zum IEE (13.02.2025); Ley 38/1999 de Ordenación de la Edificación (spanisches Baugesetz), Art. 12 und 13; Real Decreto 1627/1997, Art. 3 (Sicherheits- und Gesundheitskoordinator); Cronoshare, Preis eines technischen Architekten (04.01.2026). Stand: Oktober 2026.

Fragen und Antworten

Häufige Fragen zu Aparejador und Bauleitung

Ihre Frage ist nicht dabei? Schreiben Sie uns per WhatsApp, wir antworten auf Deutsch, Spanisch oder Englisch.

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Weitere Leistungen für Ihr Bauvorhaben

Architekt auf MallorcaFassadensanierungEigentümergemeinschaften
Was macht ein Aparejador auf der Baustelle?
Er leitet die Bauausführung. Er prüft die Absteckung und die angelieferten Materialien, kontrolliert, dass jedes Bauteil so ausgeführt wird, wie es im Projekt steht, trägt die Anweisungen ins Anordnungsbuch (Libro de órdenes) ein und unterschreibt die Zwischenabrechnungen und die Bauabschlussbescheinigung. In der Praxis sorgt er auf der Baustelle dafür, dass gebaut wird, was Sie bezahlen.
Ist ein Aparejador dasselbe wie ein technischer Architekt?
Ja. Aparejador ist die traditionelle Bezeichnung, technischer Architekt (Arquitecto técnico) die des Studienabschlusses; heute haben viele einen Abschluss in Ingeniería de Edificación (Hochbau-Ingenieurwesen). Der Unterschied zum Architekten liegt in der Aufgabe: Der Architekt plant und leitet den Bau, der Aparejador leitet die Ausführung und kontrolliert die Qualität dessen, was gebaut wird. Bei einem Wohngebäude mit Projekt arbeiten beide zusammen.
Wann ist ein Aparejador auf der Baustelle Pflicht?
Bei jedem Wohnbauvorhaben, das nach der Ley de Ordenación de la Edificación (spanisches Baugesetz) ein Projekt braucht: Neubau, Erweiterungen und Änderungen an Statik, Fassade oder Nutzung. Beim Neubau von Wohngebäuden unterschreibt ein technischer Architekt die Leitung der Bauausführung. In Palma laufen außerdem viele Teilsanierungen über eine Comunicación previa mit technischer Leitung. Und arbeiten auf der Baustelle mehrere Firmen oder Selbstständige, muss der Bauherr einen Sicherheits- und Gesundheitskoordinator benennen (Real Decreto 1627/1997).
Was kostet ein Aparejador für die Bauleitung oder ein Gutachten?
Die Leitung der Bauausführung kostet laut Cronoshare (Januar 2026) meist 3 bis 5 % der reinen Baukosten (PEM), üblich sind 900 bis 4.500 €. Die Sicherheits- und Gesundheitskoordination wird gesondert berechnet, und eine technische Gebäudeinspektion kostet 170 bis 700 €. Wir nennen Ihnen vor Beginn einen schriftlichen Festpreis.
Ist Dirección facultativa dasselbe wie Bauleitung?
Nicht ganz. Die Dirección facultativa ist das technische Team der Baustelle: der Director de obra, bei einem Wohngebäude der Architekt, und der Director de ejecución, also der Aparejador. Die Dirección de obra, die Bauleitung im engeren Sinn, ist ein Teil dieses Teams. Gemeinsam stehen beide dafür ein, dass das Gebaute dem Projekt, der Genehmigung und dem Vertrag entspricht, und unterschreiben die Bauabschlussbescheinigung.
Braucht meine Sanierung in Palma eine technische Leitung?
In vielen Fällen ja: Das Formular 2 der Stadt für die Comunicación previa (Bauanzeige) verlangt eine technische Leitung bei Arbeiten an Fassade, Dach oder Fenstern mit Gerüst, bei punktuellen Reparaturen am Tragwerk, bei Grundrissänderungen auf weniger als 60 % der Nutzfläche sowie bei Photovoltaik oder Ladepunkten. Eine Komplettsanierung braucht eine Baugenehmigung mit Projekt. Kleine Arbeiten im Innenraum unter 3.000 € auf städtischem Bauland brauchen nicht einmal eine Comunicación previa, außer zum Beispiel in denkmalgeschützten oder katalogisierten Gebäuden. Schildern Sie uns Ihr Vorhaben, und wir sagen es Ihnen.
Was kostet das IEE in Palma, und wann ist mein Gebäude dran?
Der Preis hängt von der Größe des Gebäudes ab: Als Richtwert kostet eine technische Gebäudeinspektion laut Cronoshare (Januar 2026) 170 bis 700 €. In Palma wird das IEE (Gebäudegutachten) ab einem Gebäudealter von 50 Jahren alle 10 Jahre eingereicht, auch bei Einfamilienhäusern, und wird es nicht eingereicht, beträgt das Bußgeld 1.050 € oder 630 € bei ermäßigter Zahlung. Wir sagen Ihnen, ob Ihr Gebäude an der Reihe ist, und nennen Ihrer Eigentümergemeinschaft einen Festpreis.
Erstellen Sie ein Gutachten der Immobilie vor dem Kauf?
Ja. Vor dem Notartermin prüfen wir Feuchtigkeit, Risse, Dach, Elektro- und Sanitärinstallation und ob das Gebaute mit den Angaben im Catastro (Kataster) übereinstimmt. Sie erhalten einen Bericht mit Fotos und einer Schätzung, was die Behebung der gefundenen Mängel kosten würde, damit Sie den Preis mit Zahlen verhandeln und wissen, welche Sanierung auf Sie zukommt. Nennen Sie uns den Notartermin, dann planen wir die Besichtigung mit genügend Vorlauf.

Schildern Sie uns Ihr Anliegen

Bauleitung, IEE oder Gutachten vor dem Kauf: Werktags innerhalb von 24 Stunden sagen wir Ihnen, was Sie brauchen und was es kostet. Das erste Gespräch ist kostenlos und unverbindlich.

Ihr Kontakt in Palma

Dr. Lennart Jünemann

Koordiniert Ihren Aparejador und schickt Ihnen die Berichte · Deutsch, Spanisch, Englisch

Fotos per WhatsApp senden Rufen Sie uns an: +34 694 91 56 14

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Verantwortlich: GREENOX GmbH Zweck: Bearbeitung Ihrer Anfrage und Vereinbarung der Besichtigung. Ihre Rechte: Auskunft, Berichtigung und Löschung über info@greenox-group.es. Mehr dazu in der Datenschutzerklärung.

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